Umlagefähig oder nicht?
Welche Kosten darf ich an meine Mieter weitergeben?
Wer eine Wohnung vermietet, bekommt mit der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft eine ganze Reihe von Kosten präsentiert. Aber nicht alles, was der Eigentümer über das Hausgeld bezahlt, darf anschließend auch auf den Mieter umgelegt werden.
Ein Teil gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten, andere Ausgaben bleiben beim Eigentümer. Und genau hier lohnt es sich, etwas genauer hinzuschauen.
Hausgeld ist nicht gleich Betriebskosten
Als Wohnungseigentümer zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Darin stecken ganz unterschiedliche Kosten – zum Beispiel für Heizung, Wasser, Versicherungen, Hausreinigung oder Gartenpflege, aber auch Kosten der Verwaltung und Zuführungen zur Erhaltungsrücklage.
Wenn die Wohnung vermietet ist, kann jedoch nur ein Teil dieser Ausgaben über die Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden. Voraussetzung ist außerdem, dass die Umlage der jeweiligen Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde.
Das Hausgeld ist also das, was Sie als Eigentümer an die Gemeinschaft zahlen. Umlagefähige Betriebskosten sind nur ein Teil davon.
Welche Kosten sind typischerweise umlagefähig?
Umlagefähig sind grundsätzlich laufende Kosten, die durch den Gebrauch und den laufenden Betrieb der Immobilie entstehen. Dazu gehören – sofern die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist – zum Beispiel:
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Wasser und Abwasser
- Müllabfuhr
- Grundsteuer
- Gebäude- und Haftpflichtversicherungen
- Hausreinigung und Treppenhausreinigung
- Gartenpflege
- Allgemeinstrom, zum Beispiel für Treppenhaus und Außenbeleuchtung
- Aufzugskosten
- Schornsteinfeger
- bestimmte laufende Wartungskosten
Entscheidend ist dabei nicht, ob eine Ausgabe regelmäßig auf der Hausgeldabrechnung auftaucht, sondern ob sie mietrechtlich als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden darf.
Welche Kosten bleiben beim Eigentümer?
Nicht alle Kosten rund um eine Immobilie sind Betriebskosten. Ausgaben für die Verwaltung sowie für Instandhaltung und Instandsetzung können grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Typische Beispiele sind:
- Verwaltergebühren
- Bank- und Kontoführungsgebühren der Gemeinschaft
- Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen
- Zuführungen zur Erhaltungsrücklage
- Kosten für größere Erneuerungsmaßnahmen
- Rechts- und Beratungskosten der Eigentümergemeinschaft
Gerade bei der Jahresabrechnung einer WEG ist diese Unterscheidung wichtig: Nur weil eine Position dem einzelnen Eigentümer berechnet wird, wird daraus noch keine umlagefähige Betriebskostenposition.